Eigentumswohnung: Laufende Kosten I Magazin IDEAL Versicherung

Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist reizvoll. Die Miete fällt als laufender Posten in der finanziellen Monatsplanung weg, die Unabhängigkeit lockt. Allerdings ist diese Vorstellung nicht die ganze Wahrheit. Denn wer sich eine Eigentumswohnung zulegt, stößt auch nach dem Erwerb auf zahlreiche Kosten. Nicht alle fallen regelmäßig an. Dennoch müssen sie bei der Kostenplanung für die neue Eigentumswohnung eingeplant werden, um nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten. Welche Kosten Sie nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung im Blick behalten müssen, klären wir in unserem Artikel auf.

Inhalt

Laufende Kosten für die Eigentumswohnung
Eigentümergemeinschaft und ihre Kosten
Hausgeld: Zusammensetzung und Höhe
Grundsteuer: Definition und Neuerungen
Betriebskosten auf die Mieter umlegen?
Weitere Kosten einer Eigentumswohnung

Laufende Kosten für die Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung bezieht, genießt die Freiheit, diese nach den eigenen Wünschen gestalten zu können. Allerdings tragen Eigentümer auch die Last von sämtlichen laufenden Kosten, die sich durchaus von denen der Hauseigentümer unterscheiden. Welche Belastungen können anfallen und welche Höhe können diese annehmen?

Instandhaltung Eigentumswohnung

Ein empfindlicher Punkt ist oftmals die akkurate Instandhaltung der Eigentumswohnung. Reparaturen oder erforderliche Wartungsmaßnahmen richten sich nach dem Alter des Gebäudes. Wer eine Eigentumswohnung im Altbau bezieht, muss hier im Ernstfall mit erheblichen Kosten rechnen.

In der Regel wird Eigentümern geraten, für eine Renovierungsrücklage mit 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises der Eigentumswohnung zu kalkulieren. So kann sichergestellt werden, dass im Falle eines größeren Schadens oder Sanierungsfalls genug Rücklagen da sind.

Teilweise müssen Eigentümer auch anteilig an die Gemeinde zahlen. Zum Beispiel im Falle neuer Straßenlaternen oder anderweitiger Sanierungen vor dem Haus. Zieht man in ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen ein, sollte sich zudem vor dem Kauf informiert werden, ob es Rücklagen seitens der Eigentümergemeinschaft für Sanierungen gibt.

Verwaltungskosten Eigentumswohnung

Trifft dieser Fall zu und die Eigentumswohnung befindet sich in einer Anlage mit mehreren Einheiten, können Verwaltungsgebühren anfallen. Diese werden für einen professionellen Verwalter gezahlt, der sich um Versicherungen, Hausmeister und Handwerker sowie die Organisation von Pflege und Instandhaltung kümmert. Ein solcher Verwalter haftet auch für eventuelle Schäden – was in einigen Fällen von Vorteil sein kann. Die Kosten für einen professionellen Verwalter belaufen sich jährlich auf ca. 350 bis 400 Euro je Wohnung.

Ähnliche Kosten können auch für eine Hausverwaltung anfallen. Diese kommt mit einem ähnlichen Aufgabenbereich ins Spiel, falls mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verschiedene Eigentümer haben. Die Kosten für eine solche professionelle Verwaltung belaufen sich auf ungefähr 20 bis 40 Euro pro Monat und Eigentumswohnung.

Betriebskosten Eigentumswohnung

Abseits dieser organisatorischen Punkte kommen auch Betriebskosten für die Eigentumswohnung auf Inhaber zu. Was in einem Mietvertrag mit einer Nebenkostenpauschale abgedeckt wird, muss direkt gezahlt werden. Für Wasser, Abwasser, die Straßenreinigung und ggfs. auch einen Schornsteinfeger entstehen bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung im Durchschnitt zwischen 90 und 180 Euro Mehrkosten. Heizung und Warmwasser sind hier noch nicht enthalten und schlagen zusätzlich zu Buche. Besteht eine Eigentümergemeinschaft, werden diese Kosten gebündelt als Hausgeld erhoben und bezahlt.

Eigentümergemeinschaft und ihre Kosten

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, muss Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden. Diese klärt Zuständigkeiten, Eigentumsrechte und Kostenpunkte innerhalb eines geteilten Wohnobjekts. Die einzelnen Mitglieder dieser Eigentümergemeinschaft müssen sich gemeinschaftlich zu Maßnahmen am Gebäude absprechen und entsprechende Entscheidungen treffen.

Innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind im Rahmen der Teilungserklärung Gemeinschafts- und Sondereigentum klar definiert. Besonders wichtig ist dies im Falle von umfassenden Sanierungsmaßnahmen.

Grundsätzlich gehören zum Sondereigentum alle Räume innerhalb der Eigentumswohnung. Auch Deckenverkleidungen, Wand- und Fußbodenbeläge sowie sanitäre Anlagen. Die Wohnungstür hingehen gehört zum Gemeinschaftseigentum. Inhaber dürfen sie nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verändern. Für sämtliche Änderungen am Sondereigentum in der Eigentumswohnung zahlt der Inhaber selbst.

Für die Instandhaltung oder Reparatur vom Gemeinschaftseigentum müssen alle Parteien der Eigentümergemeinschaft gemeinsam aufkommen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört das Grundstück selbst sowie alle baulichen Teile, die zum Erhalt des Gebäudes benötigt werden – wie beispielsweise tragende Wände. Auch das Treppenhaus, Aufzüge, Balkonteile, das Dach sowie Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen bis in die jeweiligen Wohnungen zählen zum Gemeinschaftseigentum. Fenster und Fensterrahmen ebenfalls.

Entscheidungen hinsichtlich der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums trifft die Eigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich zusammenfindet.

Jeder Eigentümer hat bei Abstimmungen in diesem Rahmen eine Stimme.
Entscheidungen werden entweder mit einfacher oder mit absoluter Mehrheit getroffen.
Bei Absprachen zu Betriebskosten oder Hausordnung, teils auch bei Baumaßnahmen, reicht meistens eine einfache Mehrheit.
Plant die Gemeinschaft ein sehr großes Bauvorhaben, das die Wohnanlage dauerhaft verändern würde, müssen alle Parteien mit „Ja“ antworten.

Hausgeld: Zusammensetzung und Höhe

Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird auch das sogenannte Hausgeld für das jeweils folgende Jahr beschlossen.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die alle Inhaber von Eigentumswohnungen im Haus zahlen müssen. Es ist vergleichbar mit der Nebenkosten-Vorauszahlung in den meisten Mietverträgen.

Dieses Geld wird auf einem Gemeinschaftskonto eingezahlt und dient dazu, laufende Kosten für das Wohnhaus zu decken. In der Regel deckt das Hausgeld sämtliche gemeinschaftlichen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, zum Beispiel für die Müllabfuhr, Wasser und Strom für das Wohnobjekt als Ganzes, Hausmeister- und Hausreinigungskosten sowie Versicherungskosten ab. Auch Verwaltungskosten werden mit dem Hausgeld bezahlt, etwa für Jahresabrechnungen oder die Vergütung einer Hausverwaltung. Auch die für eine Eigentümerversammlung entstehenden Kosten werden durch das Hausgeld ausgeglichen.

Wie viel Hausgeld für die jeweilige Eigentumswohnung bezahlt werden muss, ermittelt üblicherweise der Hausverwalter. Wie auch in den Innenräumen der Eigentumswohnung gilt hier: je neuer das Wohnobjekt, desto geringer das voraussichtlich zu zahlende Hausgeld. Im Anschluss an die Festlegung des Gesamtbetrags wird das Hausgeld gemessen am Miteigentumsanteil auf die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt. Wer eine große Eigentumswohnung besitzt, zahlt auch einen entsprechend höheren Satz für das Hausgeld.

Die Teilungserklärung für das jeweilige Wohnobjekt gibt Aufschluss über die Aufteilung des Mieteigentums. Im bundesweiten Durchschnitt zahlen Inhaber einer Eigentumswohnung monatlich 6,40 Euro Hausgeld pro Quadratmeter. Je nach den örtlichen Gegebenheiten oder auch anstehenden Maßnahmen kann dieser Satz aber stark vom Durchschnitt abweichen.

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Ein zentraler Bestandteil des Hausgeldes ist die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Diese dient dazu, im Falle von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum einen finanziellen Puffer zu haben. Dies können beispielsweise Arbeiten im Treppenhaus, die Sanierung der Fenster oder auch ein neuer Anstrich der Hausfassade sein. Die maximale Höhe der Instandhaltungsrücklagen ist gesetzlich vorgeschrieben. Demnach sind die Richtlinien::

Häuser, die älter als 32 Jahre sind: maximal 11,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr
Häuser, die älter als 22 Jahre sind: maximal 9 Euro pro Quadratmeter im Jahr
Häuser, die jünger als 22 Jahre sind: maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr

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Grundsteuer: Definition und Neuerungen

Wie bei allen Arten von erworbenem Grund veranschlagt das Finanzamt auch nach dem Kauf einer Eigentumswohnung die sogenannte Grundsteuer, welche sich aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Grundsteuer-Hebesatz berechnet. Sie wird in den meisten Fällen in verschiedenen Abschlägen auf das Jahr verteilt. Im Durchschnitt müssen Inhaber einer Eigentumswohnung mit einer Summe im dreistelligen Bereich pro Jahr rechnen.

Das Jahr 2022 bringt jedoch im Zuge der sogenannten Grundsteuerreform einige entscheidende Änderungen mit sich. Seit dem 01.07.2022 müssen Inhaber einer Eigentumswohnung einen Zusatz zur Steuererklärung bei den Finanzämtern abgeben.

Der späteste Abgabetermin hierfür ist der 31.10. Im Zuge dieser zusätzlichen Grundsteuer-Erklärung fordern die Finanzämter zusätzliche Angaben zum Wohneigentum. Hierzu zählen beispielsweise Angaben wie die Flurnummer, amtliche Fläche, aber auch allgemeinere Angaben wie die Wohnfläche selbst. Je nach Bundesland sind die verlangten Angaben unterschiedlich.

Ziel dieser Maßnahme ist eine neue Feststellungserklärung, welche die Basis für die neue Grundsteuer sein wird. Diese tritt am 01.01.2025 in Kraft, um eine aktuelle und angemessene Grundlage für Steuerberechnungen zu haben. Derzeit sind die Daten, auf deren Basis eine Immobilie vom Finanzamt bewertet wird, völlig veraltet. Insgesamt werden fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet.

Betriebskosten auf die Mieter umlegen?

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann Kosten auf Mieter umlegen. Besonders die einzelnen Betriebskosten können hier anteilig berechnet werden. Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, legt §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Neben Wasser-, Abwasser- und Heizungskosten kommen noch einige weitere Kosten auf den Mieter zu:

Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird
Versicherungskosten, auch für Gebäudeversicherungen
Hausmeisterdienste, Schornsteinfeger und ggfs. Gartenpflege
Straßenreinigung, Winterdienst und Müllabfuhr
Kosten für die Instandhaltung des Aufzugs, falls vorhanden

Besonders im Falle einer hohen Hausgeldzahlung als Eigentümer kann es sich daher lohnen, Betriebskosten auf Mieter umzulegen. Dies geht jedoch nicht in allen Fällen. So darf beispielsweise die Instandhaltungsrücklage nicht auf Mieter umgelegt werden und muss immer vom Eigentümer selbst abgegeben werden.

Weitere Kosten einer Eigentumswohnung

Mit der richtigen Vorbereitung sowie einer intensiven Auseinandersetzung mit den Gegebenheiten lassen sich die entstehenden Kosten für eine Eigentumswohnung gut beherrschen. Allerdings kann selbst die beste Planung nicht verhindern, dass hin und wieder Ausnahmefälle eintreten. Diese können verschiedene Formen annehmen: So übernehmen Schäden durch Naturereignisse, wie beispielsweise Sturmschäden oder ein Blitzschlag, nicht alle Versicherungen. Hier lohnt sich ein Vergleich. Die IDEAL HausRat bietet zum Beispiel mit dem Zusatzbaustein Elementarschutz genau für diese Schäden eine Absicherung.

Ebenso können Kosten entstehen, wenn beispielsweise seitens der Gemeinde Arbeiten an der angrenzenden Straße oder mit dem Wohnhaus verbundenen kommunalen Einrichtungen erfolgen. In solchen Fällen ist ein privat angehäuftes finanzielles Polster Gold wert.