Wer sich auf die Suche nach einem neuen Eigenheim begibt oder als Hausbesitzer neue Mieter finden möchte, wird besonders in den heutigen Zeiten aufmerksamer denn je auf den Energieverbrauch des Objektes schauen. Egal, ob eigenes Haus oder Mietwohnung in der Stadt: Energieeffizienz ist das A und O im Hinblick auf die Attraktivität von Wohneigentum und kann nicht selten das Pro oder Kontra in der Entscheidungsphase beeinflussen. Dabei fällt der Blick von Interessenten besonders oft auf einen Inhalt der Immobilienanzeige oder im Exposé: den Energieausweis. Ähnlich wie auch bei Elektrogeräten gibt dieser Auskünfte über die Energieeffizienz eines Hauses und hilft bei der Einschätzung künftiger Verbräuche.
Doch was genau kann aus dem Energieausweis abgelesen werden? Was müssen vor allem Inhaber eines Objektes beachten? Und ist Energieausweis gleich Energieausweis? Alles zum Thema finden Sie in unserem Artikel.
Energieausweis: Definition und Arten
Grundsätzlich benötigt jedes neue Gebäude, das auf reguläre Temperaturen beheizt werden soll, einen Energieausweis. Besonders wichtig wird er aber erst dann, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird. Für diese Prozesse ist er absolut unerlässlich und auch durch das Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben. Der Energieausweis dient hierbei besonders dazu, Mietinteressenten oder potenzielle Käufer über die wichtigsten Energie-Kennwerte und auch entstehende Treibhausemissionen eines Gebäudes zu informieren. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben hingegen keinen Anspruch darauf, den Energieausweis zu begutachten, solange kein Wechsel stattfindet.
Wer ein neues Haus baut und als Eigentümer verwaltet oder ein bestehendes übernimmt, muss zudem sicherstellen, dass vom Planerbüro oder dem Architekten der Ausweis übermittelt wird. Dasselbe gilt auch dann, wenn ein Gebäude saniert wird und dabei eine sogenannte energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt wird. Diese Fälle betreffen aber lediglich äußerst umfangreiche Sanierungsmaßnahmen. Handelt es sich beispielsweise „lediglich“ um den Austausch von Fenstern, muss kein neuer Energieausweis ausgestellt werden.
Wer sein Wohneigentum selbst nutzt oder bei Nichtbenutzung nicht neu vermietet, braucht keinen Energieausweis. Hausbesitzer, die ihr Haus auch selbst bewohnen, stehen hier also nicht in der Pflicht.
Wird ein Energieausweis benötigt, muss zwischen zwei verschiedenen Arten unterschieden werden: dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf eines Wohnobjektes auf Basis von Gebäude- und Heizungseigenschaften. Für den Verbrauchshinweis wird der Energiebedarf hingegen auf Basis gemessener Verbräuche bestimmt.
Bei beiden Varianten gibt es einige Dinge im Vorfeld einer Entscheidung zu beachten.
Was ist ein Bedarfsausweis?
Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis werden bei der Ausstellung eines Bedarfsausweises die Kennwerte für den Energiebedarf auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Daten zu Gebäude und Heizung sowie standardisierten Rahmenbedingungen berechnet. Zu den Bauunterlagen zählen beispielsweise der Gebäudetyp, die Anzahl der Wohnungen, aber auch die Adresse selbst. Auf Basis der zusammengetragenen Daten wird im Anschluss der Energiebedarf rechnerisch festgelegt und im Energieausweis festgehalten.
Da der Bedarfsausweis auf Basis allgemeiner Kenndaten zum Wohnobjekt ausgestellt wird, ist die Berechnung für Eigentümer mit wenigen unerwarteten Fallstricken verbunden. Die Kennwerte für den Bedarfsausweis sind unabhängig vom Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner oder Mieter, Schräglagen können also vermieden werden. Allerdings steht und fällt der Bedarfsausweis als Option mit der Qualität der bereitgestellten Daten. Wer ungenaue Werte und Angaben zur Berechnung der Kenndaten liefert, erhält einen wenig aussagekräftigen und ungenauen Energieausweis, der sich als Nachteil gegenüber potenziellen Käufern oder Mietern herausstellen kann. Durch die aufwändigere Berechnung ist ein Bedarfsausweis zudem häufig teurer als ein Verbrauchsausweis – vermeintlich günstige Angebote sind dabei nicht immer seriös.
Was ist ein Verbrauchsausweis?
Für die Ausstellung eines Verbrauchsausweises wird der Energiebedarf auf Basis gemessener Verbrauchswerte bestimmt. Dafür werden meistens – neben Adresse und Nutzfläche – auch die Heizkosten und Verbrauchsabrechnungen der jeweils vergangenen drei Jahre als Anhaltspunkt genutzt. Diese müssen unbedingt vollständig vorliegen, um den Verbrauchsausweis ausstellen zu können. Das Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraumes darf dabei maximal 18 Monate zurückliegen. Wer veraltete Daten einreicht, bekommt keinen Verbrauchsausweis. Aus den eingereichten Heizkostenabrechnungen oder anderen passenden Verbrauchsmessungen werden im Anschluss die Kennwerte für den gesamten Energieverbrauch des betreffenden Gebäudes ermittelt. In Einzelfällen kann allerdings kein Verbrauchsausweis ausgestellt werden – beispielsweise, wenn das Gebäude dezentral über Etagenheizungen beheizt oder kürzlich signifikant modernisiert wurde.
Die Wahl des Verbrauchsausweises bietet einige Vorteile für Hauseigentümer und Vermieter. Besonders im Hinblick auf die Berechnung der Daten ist die Methode des Verbrauchsausweises wenig zeitintensiv und kaum fehleranfällig – ein Umstand, der sich auch in verhältnismäßig geringen Kosten für den Ausweis niederschlägt. Zudem werden die Verbrauchszahlen über sogenannte „Klimafaktoren“ auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Ein harter Winter hat daher nicht zur Folge, dass die Bewertung des Wohnobjekts aufgrund stärkerer Emissionen durch Heizungen verschlechtert wird.
Allerdings birgt die Berechnungsmethode auch Fallstricke: Die entsprechenden Kennwerte sind stark abhängig vom Heizverhalten der jeweiligen Bewohner – und auch davon, wie oft sie in der Wohnung anwesend sind. Zudem werden leerstehende Wohnungen teilweise falsch erfasst, was zu einer Verfälschung der Ergebnisse führen kann.
Wann welchen Energieausweis beantragen?
Die Wahl zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis steht Eigentümern in den allermeisten Fällen frei.
Es kann eigenmächtig entschieden werden, welche Art von Energieausweis im Einzelfall am sinnvollsten ist.
Allerdings existieren einige Fälle, in denen die Ausstellung eines Bedarfsausweises zur Pflicht wird:
- Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten benötigen einen Bedarfsausweis, wenn sie noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten.
- Neubauten müssen zwangsläufig einen Bedarfsausweis erhalten, da noch keine Verbrauchswerte bereitstehen.
- Falls bei einem Wohnobjekt die Fassade nachträglich gedämmt oder mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurden, muss die Wahl ebenfalls auf den Bedarfsausweis fallen. Für einen Verbrauchsausweis müssen dann zunächst neue Daten aus drei Jahren vorliegen.
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Was kostet ein Energieausweis?
Wer einen Energieausweis beantragt, blickt einer sehr breiten Preisspanne entgegen. Generell starten die Kosten für einen Energieausweis – je nach Art und Anbieter – bei ungefähr 70 Euro, wenn es sich um einen Energieverbrauchsausweis handelt. Dieser ist im Durchschnitt deutlich billiger als ein Energiebedarfsausweis, welcher meistens 400 Euro oder mehr kostet und somit eine deutlich höhere finanzielle Belastung darstellt. Die tatsächlichen Kosten, besonders auch bei lokalen Anbietern, liegen allerdings meistens über diesen Mindestwerten. Bei der Planung sollte also ein gewisser Puffer in den Kalkulationen eingebaut sein – für einen Verbrauchsausweis ungefähr 150 bis 180 Euro, für einen Bedarfsausweis 600 bis 800 Euro.
Vorsicht ist bei auffällig günstigen Angeboten, besonders im Internet, geboten. Oftmals locken solche Angebote mit extrem niedrigen Preisen von teils unter 50 Euro für einen Verbrauchsausweis – das Ergebnis ist allerdings in den allermeisten Fällen unseriös und nicht von Fachleuten geprüft. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich bei seriösen Anbietern, bestenfalls vor Ort, informieren und beraten lassen.
Energieausweise: Neue Regeln seit Mai 2021
Seit Mai 2021 gelten für Besitzer von Wohnobjekten zusätzliche Vorschriften, die im Hinblick auf den Energieausweis berücksichtigt werden müssen. Neben den bereits vorher gültigen Vorschriften greifen nun noch zusätzliche Aspekte aus dem Gebäudeenergiegesetz im Hinblick auf Energieausweise:
- Falls ein bestehender Energieausweis älter als 10 Jahre ist, muss im Falle eine Neuvermietung, eines Verkaufs oder auch eines neuen Leasingvertrags ein neuer Energieausweis nach den Maßgaben des Gebäudeenergiegesetzes erstellt werden
- Solange an einem Bestandsgebäude keine großen Änderungen ausgeführt werden, behält der Energieausweis seine Gültigkeit von 10 Jahren
Unberührt hiervon bleibt allerdings weiterhin die grundsätzliche Auswahlmöglichkeit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Eigentümer von Wohnobjekten stehen also weiterhin vor einer Entscheidung, die wohlüberlegt getroffen werden will. Mit den richtigen Vorbereitungen, professioneller Beratung und gründlicher Analyse ist der Energieausweis jedoch schnell und korrekt beantragt.
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