Der Brief mit der Nebenkostenabrechnung kommt und es müssen hohe Summen nachgezahlt werden. Das ist der Albtraum vieler Mieter, der leider viel zu häufig zur Realität wird. Die Nebenkostenabrechnung ist immer wieder Anlass für Ärger und führt sogar häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Spätestens, wenn die Nebenkostenabrechnung deutlich höher ist als erwartet, lohnt es sich, diese genau auf Fehler zu überprüfen. Was überhaupt zu den Nebenkosten zählt und was es zu tun gilt, wenn tatsächlich ein Fehler gefunden wurde, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was zählt zu den Nebenkosten?
Der Begriff „Nebenkosten“ hat sich umgangssprachlich für die Betriebskosten durchgesetzt, welche zur Miete hinzukommen. Der Begriff Mietnebenkosten ist rechtlich nicht genau definiert, für die Betriebskosten lässt sich im §556 BGB folgende Definition finden:
„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“
Die monatliche Kaltmiete bezeichnet lediglich die Grundmiete, während bei der Warmmiete ein monatlicher Abschlag als Nebenkostenvorauszahlung enthalten ist. Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genau festgelegt. Die meisten Mietverträge nehmen Bezug auf diese Verordnung und leiten somit sofort alle Kosten, bei denen es möglich ist, auf den Mieter um. Neben Wasser-, Abwasser- und Heizungskosten, den allgemein bekannten und größten Punkten, kommen noch einige weitere Kosten auf den Mieter zu:
- Öffentliche Lasten, wie die Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird
- Versicherungen wie Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden
- Hausmeisterdienste, Schornsteinfeger, Gartenpflege
- Straßenreinigung, Winterdienst, Müllabfuhr
- Kosten für den Aufzug
Da es sich bei der Nebenkostenvorauszahlung nur um eine ungefähre Schätzung der voraussichtlichen Nebenkosten handelt, kann, sofern die tatsächlichen Kosten geringer ausfallen, eine Rückzahlung erfolgen. Dementsprechend muss der Mieter allerdings auch mit einer Nachzahlung rechnen, falls die tatsächlichen Kosten höher liegen.
Ein Betriebskostenspiegel kann Mietern und Vermietern dabei helfen, eine Übersicht zu erhalten, welche Kosten angemessen und zu erwarten sind.
Die Grafik zeigt die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland für das Jahr 2017. Die regionalen Unterschiede sind hier jedoch besonders bei der Grundsteuer und Wasser/Abwasser sehr groß. Im Schnitt müssen Mieter in Deutschland 2,16 Euro pro Quadratmeter pro Monat zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskosten zusammen, können es monatlich sogar bis zu 2,81 Euro pro Quadratmeter werden. Das klingt zunächst nicht nach viel, auf eine 80 Quadratmeter große Wohnung angepasst, fallen somit allerdings ganze 2.697 Euro an.
Was zählt nicht zu den Nebenkosten?
In §1 der Betriebskostenverordnung ist genau festgelegt, was nicht als Nebenkosten für den Mieter geltend gemacht werden kann:
„(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
-
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
-
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“
Insbesondere die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ein Punkt, dem der Mieter Aufmerksamkeit schenken sollte. Während regelmäßige Wartungsarbeiten beispielsweise eines Aufzugs als Teil der Betriebskosten abgerechnet werden können, ist der Vermieter für große einmalige Reparaturen wie etwa einer Heizungsanlage selbst verantwortlich.
Bei den Nebenkosten ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Vermieter ist nach §556 BGB dazu verpflichtet, das erhaltene Geld in einem sparsamen, wirtschaftlich vernünftigen Maß zu verwenden. Wenn sich die Betriebskosten um mehr als zehn Prozent erhöhen, muss der Vermieter darlegen, wie es zu einer solchen Erhöhung kommt.
Checkliste für die korrekte Nebenkostenabrechnung
Eine Nebenkostenabrechnung muss für den Mieter übersichtlich und verständlich sein. Damit es für ihn leicht ist, die Abrechnung zu überprüfen, müssen einige formale Bedingungen erfüllt sein. Die Abrechnung muss dem Mieter schriftlich vorliegen und neben dem Abrechnungszeitraum und dem Verteilerschlüssel auch eine Aufstellung der Gesamtkosten sowie eine nachvollziehbare Verrechnung der Vorauszahlungen vorweisen. Liegt dem Mieter die Betriebskostenabrechnung vor, sollte er auf folgende Punkte besonders achten:
- Kostenaufstellung prüfen: Er sollte den Mietvertrag mit der Betriebskostenabrechnung vergleichen, um zu prüfen, ob auch nur die im Vertrag vereinbarten Kosten auf dem Mieter umgelegt wurden.
- Umlageschlüssel kontrollieren: Der Vermieter verteilt die Kosten im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche im Gebäude. Der Mieter sollte prüfen, ob die Verteilung korrekt ist.
- Abrechnungsbelege einsehen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter alle Belege zuzusenden. Der Mieter muss zum Vermieter, um sich die Originalbelege anzusehen.
- Vorauszahlungen abgleichen: Es gilt zu überprüfen, ob der Vermieter alle monatlich bezahlten Abschläge der Nebenkosten in der Endabrechnung korrekt abgezogen hat.
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Wohin wende ich mich bei Fragen
Egal ob nur der Verdacht besteht oder ob der Mieter tatsächliche Fehler gefunden hat, ist juristischer Beistand in den meisten Fällen ratsam. Auch Teil eines Mietervereins zu sein ist hilfreich, da hier viele Ansprechpartner zu finden sind. Andere Mieter haben vielleicht schon ähnliche Erfahrungen gemacht und können nützliche Tipps geben. Für ihre Vollmitglieder stellen Mietervereine sogar Rechtsschutz und individuelle Beratung für einen eventuellen Rechtsstreit zur Verfügung.
Die richtige Rechtsschutzversicherung hilft
Laut Schätzungen von Experten ist nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Spätestens wenn der Mieter die Zahlung verweigert und der Vermieter daraufhin mit der Kündigung droht, wird es für Laien schwer, sich zu verteidigen. Deshalb landen immer mehr dieser Streitigkeiten vor Gericht. Bereits bei kleinen Auseinandersetzungen kann das Gerichtsverfahren kostspielig werden. Die richtige Versicherung zu haben ist daher unerlässlich. Die Rechtsschutzversicherung hilft unkompliziert und schnell in den verschiedensten Lebenslagen.
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