Letzte Aktualisierung 2023
Endlich das eigene Haus oder die eigene Traumwohnung gefunden? Oder die ideale Immobilie zur Kapitalanlage ergattert? Dann ist es ein tolles Gefühl, den Kaufvertrag unterschrieben zu haben. Der Verband der Privaten Bausparkassen hat in einer Studie herausgefunden, dass knapp 41 Prozent der Deutschen für den Erwerb oder die Renovierung von Wohneigentum sparen. Doch mit dem Kauf einer Immobilie alleine ist es nicht getan. Renovierungs- und Instandhaltungskosten kommen früh genug auf Eigentümer zu. Und regelmäßige Reparaturen oder Modernisierungen sind ein Muss. Schließlich soll die Immobilie im Wert gesteigert werden und als Altersvorsorge dienen. Deshalb ist es wichtig, auch nach dem Kauf weiter Rücklagen zu bilden.
Wofür Rücklagen bilden?
Neben dem Kaufpreis und den monatlich anfallenden Nebenkosten wie Hausgeld, Strom usw. müssen sich Eigentümer auch darüber im Klaren sein, dass hohe Summen für Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf sie zukommen können. Dabei sind vor allem das Alter der Immobilien sowie die Baustruktur ausschlaggebend. So müssen beispielsweise Dacheindeckungen bei Flachdächern, Fußbodenbeläge aus Textilien oder Innen- und Außenanstriche bereits nach fünf bis 15 Jahren erneuert werden. Große Reparaturen wie Fassaden- und Dachdämmungen, neue Fenster und Türen oder auch Elektroinstallationen fallen meist erst nach 15 bis 30 Jahren an.
Obwohl gerade die großen Sanierungsmaßnahmen ins Geld gehen, sind sie jeden Cent wert. Denn sie steigern den Wert der Immobilie ungemein. So sind 43 Prozent der Fachleute aus der Immobilienbranche davon überzeugt, dass allein energetische Sanierungsarbeiten am Haus den Verkaufswert deutlich erhöhen. Kommen dann noch technische Modernisierungen wie die Installation von Solaranlagen oder die Verbauung einer Smart-Home-Technologie hinzu, lassen sich die Immobilien später auch einfacher am Markt verkaufen.
Kostensenkung: Umwälzung auf Mieter?
Zum Teil können Maßnahmen zur Modernisierung auch auf Mieter umgelegt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen und die Kosten nur zu einem bestimmten Anteil abgegeben werden dürfen. Modernisierungskosten können nur in Höhe von 8 Prozent jährlich (früher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Sie greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.
Außerdem gilt für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Sollte für die Modernisierung ein Kredit vom Eigentümer aufgenommen worden sein, dürfen die Zinsen nicht berechnet werden. Wichtig: Die Eigentümer müssen die Kosten schriftlich auflisten und allen Mietern zur Einsicht bereitstellen.
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Wie viel Geld für Immobilienrücklagen ansparen?
Eine Frage, hundert Antworten. Denn wie viel Geld man tatsächlich für Instandhaltungs- und Reparaturkosten zurücklegen sollte, wird von vielen Fachvereinen unterschiedlich berechnet. Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Allerdings gibt es Empfehlungen. In der Praxis hängt die empfohlene Höhe der Instandhaltungsrücklage ab von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Es gibt unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten, beispielsweise:
Berechnung nach Verband privater Bauherren (VPB)
Diese Berechnung ist besonders einfach und lediglich abhängig von der Größe der Immobilie. Alter oder Bauzustand spielen dabei keine Rolle. Denn der Verband Privater Bauherren geht davon aus, dass lediglich ein Euro pro Quadratmeter im Monat angespart werden soll.
Die Peterssche Formel
Diese wohl bekannteste Formel wird oft von Eigentümergemeinschaften zur Ermittlung des Rücklagewertes herangezogen. Die Berechnung legt zu Grunde, dass eine Immobilie in 80 Jahren etwa das Eineinhalbfache ihrer Herstellungskosten zur Sanierung benötigt.
Am Ende muss jeder Hauseigentümer oder die Gemeinschaft entscheiden, wie viel Geld zurückgelegt werden soll. Der Leitsatz „Weniger ist mehr“ sollte jedoch schnell über Bord geworfen werden. Denn lieber einen guten Puffer haben anstatt später Kredite aufnehmen zu müssen.
Haben Sie die Möglichkeit, diese Rücklagen anzusparen? Verschaffen Sie sich einfach mit einem Haushaltsbuch einen Überblick zu ihren Einnahmen und Ausgaben!
Rücklagen – wohin mit dem Geld?
Das Geld, das für Sanierungs- und Instandhaltungsfälle einkalkuliert werden soll, kann, bis es so weit ist, sinnvoll angelegt werden. Welche Form der Geldanlage bei Rücklagen für Immobilien gewählt wird, ist dem Eigentümer überlassen. Flexibilität, gute Renditen, Sicherheit und eine längerfristige Laufzeit sind in diesem Fall natürlich von Vorteil.
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