Schimmelbildung ist für Mieter und Vermieter ein großes Ärgernis. Auf den ersten Blick ist oft nicht zu erkennen, was die Ursache ist und welches Ausmaß der Schaden hat. Aber wer ist verantwortlich und wer übernimmt die Kosten für die Behebung der Folgen?
Wo melde ich was? – Das Wichtigste in Kürze
| Schimmel– befall |
Versicherung |
|---|---|
| … durch Leitungs– wasser– schaden |
Hausrat- o. Wohngebäude– versicherung |
| … ohne Schuld des Mieters | Haftpflicht– versicherung des Vermieters |
| … durch Rückstau | Elementar– versicherung |
| … durch Fehlverhalten beim (Um-)Bau | Bauträger– versicherung |
Wer zahlt bei Schimmelbefall in der Mietwohnung?
Schimmelbefall in der Wohnung kann teuer werden. Doch auch wenn er bei entsprechender Ausbreitung einen erheblichen Mangel darstellt, darf der Mieter nicht einfach selbstständig eine Mietminderung vornehmen. Er muss erst den Vermieter informieren und dann ist zu prüfen, was die Ursache ist. Stellt sich heraus, dass der Mieter den Schimmelbefall verursacht hat, muss er die volle Miete weiterzahlen und ist für die Beseitigung der Schäden verantwortlich. Anders ist es, wenn der Mieter die Schimmelbildung gar nicht verhindern konnte, weil z. B. Mängel an der Bausubstanz der Grund für den Pilzbefall sind. Für gewöhnlich lässt sich das aber nur durch einen Gutachter abschließend klären, der auch zu dem Schluss kommen kann, dass beide verantwortlich sind. Die Ursache für den Schimmelpilz ist entscheidend darüber, welche Versicherung ggf. die Kosten übernimmt. Grundsätzlich ist maßgeblich, wer den Schaden zu verantworten hat.
Hausratversicherung
Ist der Schimmel durch einen Leitungswasserschaden entstanden, sind Hausratversicherung oder Wohngebäudeversicherung zuständig. Wurde der Schaden aber grob fahrlässig oder sogar absichtlich verursacht, kann die Versicherung die Regulierung ablehnen.
Genaueres erfahren Sie im Artikel „Schimmelpilz – Was zahlt die Hausratversicherung?“.
Haftpflichtversicherung
Ist der Mieter schuldlos, kann die Haftpflichtversicherung des Vermieters zuständig sein.
Elementarversicherung
Wenn der Schaden hingegen durch einen Rückstau aus der Kanalisation entstanden ist, kann die Regulierung in den Versicherungsumfang einer Elementarversicherung fallen, für die ebenfalls der Vermieter verantwortlich ist.
Bauträger und Gebäudeversicherung
In vielen Fällen wird Schimmel allerdings durch Fehlverhalten verursacht. Bei neuen Häusern, in denen Schimmelpilz an den Fenstern auftritt, kann der Fehler beim Bauträger liegen. In diesem Fall ist es auch seine Bauträgerversicherung, die für die Kostenübernahme zuständig ist.
Anders liegt der Fall, wenn undichte Fenster bei älteren Häusern Feuchtigkeit durchlassen und dadurch Schimmel entsteht. Die Verantwortung liegt dann beim Vermieter. Allerdings muss der Mieter ihn auf den Schaden aufmerksam machen und darf nicht warten, bis er sich stark vergrößert hat. War der Mieter beispielsweise nachlässig mit dem Verschließen der Fenster, kann der Vermieter ihn zur Verantwortung ziehen.
Regen selbst ist kein versicherter Schaden, weder durch die Haftpflicht- noch durch die Gebäudeversicherung. Da bei Schimmel die Verantwortlichkeit nur mit hohem Aufwand zu klären ist, empfiehlt sich übrigens der rechtzeitige Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.
Schimmel in der Mietwohnung – wer zahlt den Gutachter?
Feuchtigkeitsschäden sind besonders problematisch, da der Mangel sowohl auf das Verhalten des Mieters (Lüften/ Heizen) als auch auf den baulichen Zustand zurückzuführen sein kann. Es kommt auf die Beweislast an. Dazu kann man sagen, dass derjenige, der sich auf den Mangel beruft, auch den Gutachter zahlen muss. Inwieweit diese Kosten auch von der anderen Partei zu tragen sind, kommt auf die Beweislastverteilung bzw. den Ausgang der Gerichtsverhandlung an.
Es gibt jedoch eine für Feuchtigkeitsschäden entwickelte Beweislastverteilung (BGH ZMR 2006, 356 für Fogging). Dadurch wird der Vermieter verpflichtet, zu beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt. Er muss alle in seinen Verantwortungsbereich fallenden Ursachen ausräumen (bauliche Gegebenheiten). Er muss nachweisen, dass die Schadensverursachung infolge der unmittelbaren „Einflussnahme, Herrschaft und Obhut“ des Mieters eingetreten ist (fehlerhaftes Lüften, Heizen). Kann sich der Vermieter entlasten, muss im Gegenzug der Mieter beweisen, dass der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.
Grundsätzlich ist es also keine gute Idee, als Mieter eigenmächtig einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Es könnte sein, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.
Wie bei anderen Mängeln müssen Sie dem Vermieter die Chance geben den Mangel begutachten zu lassen und zu beseitigen. Setzen Sie dem Vermieter eine Frist von etwa zwei bis drei Wochen, in der er aktiv werden und z. B. einen Gutachter beauftragen kann.
Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, bestellt das Gericht den Gutachter und fordert für dessen Tätigkeit eine Vorschusszahlung. Je nach Beweislast müssen die Kosten getragen werden. Nehmen wir an, Sie als Mieter haben Schimmel in der Wohnung. Sie haben Ihren Vermieter informiert, mit einer Frist von drei Wochen die Behebung des Mangels gefordert und die Miete gemindert. Der Vermieter reagiert nicht und Sie verklagen den Vermieter. Vor Gericht müssen Sie den von Ihnen behaupteten Mangel beweisen. Oft wird dann ein Sachverständigengutachten beauftragt. Den Kostenvorschuss dafür müssten in diesem Fall (erstmal) Sie als Mieter zahlen. Bestätigt sich der Mangel und Sie gewinnen den Prozess, muss der Verlierer nicht nur die gesamten Gerichtskosten tragen, sondern auch die Kosten des Gutachtens. Eine Rechtsschutzversicherung ist in solchen Fällen das sprichwörtliche Gold wert und beruhigt die Nerven. Stellt das Gutachten nämlich fest, dass Sie als Mieter schuld sind, müssen Sie die Kosten für den Gutachter übernehmen. Selbst in niedrigen Instanzen kommen bei einem solchen Verfahren schnell mehrere tausend Euro zusammen.
Nur in sehr seltenen Ausnahmefällen können Sie als Mieter, ohne vorheriges Einschalten des Vermieters, einen Gutachter beauftragen und die Kosten auf diesen abwälzen, beispielsweise wenn Sie oder ein Familienmitglied offensichtlich durch den Schimmel schwer erkrankt sind und die Untersuchung des Schimmels rasch nötig ist, um die richtige Behandlung herauszufinden.
Wer zahlt bei Schimmelbefall im Haus?
Wer bei Schimmelbefall im Haus zur Kasse gebeten wird, hängt wie auch bei Schimmel in der Mietwohnung davon ab, wodurch der Schimmel verursacht wurde. Je nachdem, welche Ursache vorliegt und wer den Schaden zu verantworten hat, kann die Haftpflicht-, Hausrat-, Wohngebäude- und in seltenen Fällen auch die Elementarversicherung des Vermieters oder Mieters zuständig sein. Das gilt unabhängig davon, welcher Raum betroffen ist.
Wohnen Sie zur Miete, ob in einem Haus oder einer Wohnung, sollten Sie bei Schimmelbefall immer zuerst Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen. Die Klärung der Ursache und der Schuldfrage ist häufig Gegenstand von Gerichtsverhandlungen und teuren Gutachten. Eine Rechtsschutzversicherung kann hier vor hohen Verfahrens- und Gutachterkosten schützen.
Schimmel im Keller
Wer nach längerer Zeit mal wieder den Keller aufräumt, kann unter Umständen böse Überraschungen erleben: Schimmel, der sich hinter einer Kiste an der Kellerwand ausbreitet. Auch wenn die Kellerfläche nicht in die Berechnung der Wohnfläche einfließt, gilt für den Keller das Gleiche wie für den Rest der Wohnung oder des Hauses: Wer den Schaden verursacht, muss ihn bezahlen. Infrage kommen daher auch hier je nach Verursacher die Hausrat-, Haftpflicht-, Gebäude-, Bauträger- oder Elementarversicherung.
Schimmel an der Außenwand
Feuchte und von Schimmel befallene Außenwände sind häufig auch Grund für Schimmel in den Innenräumen. Besonders betroffen sind davon Wände, die kaum der Sonne ausgesetzt sind. In solchen Fällen besteht das Risiko, dass der Pilz in das Mauerwerk eindringt und schließlich auch in der Wohnung nachweisbar ist. Ein besonderes Augenmerk sollte hier auf den Putz gelegt werden. Er ist nicht nur dazu da, schön auszusehen, sondern auch dafür zuständig, Feuchtigkeit (z. B. durch Regen) aufzunehmen und die Wand vor dem Eindringen der Feuchtigkeit zu schützen. Übersteigt die Menge des Wassers die Verdunstungsmenge der Fassade, nimmt die Mauerwerksfeuchte zu. Das kann im weiteren Verlauf zu Schimmelbildung im Mauerwerk und auch den Innenräumen führen.
Auch bei Schimmel an Außenwänden kommt es bei der Frage, wer den Schaden zu bezahlen hat, auf die Ursache an. Ist das eigene Verhalten ursächlich für die Schimmelbildung, kann die Haftpflichtversicherung zuständig sein. Handelt es sich um einen Baumangel, würde die Bauträgerversicherung infragekommen. Und bei einem Schaden infolge einer Überschwemmung wäre die Elementarversicherung am Zug.
Schimmel im Bad
Das Badezimmer ist der Lieblingsraum für Schimmelpilze. Durch das warmfeuchte Klima kann sich Schimmel hier besonders gut ausbreiten, wenn man keine Vorkehrungen trifft. Besonders anfällig sind Fliesen- und Silikonfugen, Tapeten, Duschvorhänge und Bereiche hinter Schränken. Zu seltenes oder kurzes Lüften ist eine häufige Ursache für Schimmel im Bad. Nach dem Baden oder Duschen sollte das Fenster mindestens zehn Minuten geöffnet werden, damit der Wasserdampf abziehen kann. Vom Lüften über die Tür ist abzuraten, da sich die Feuchtigkeit sonst in anderen Räumen verteilt und das Schimmelrisiko erhöhen kann. In Bädern ohne Fenster sind Dampfsperrfolien und Lüftungsanlagen gute Maßnahmen, um Schimmel effektiv vorzubeugen.
Auch beim Bad gilt: Wer den Schaden verursacht, muss dafür aufkommen. Infrage kommen daher üblicherweise Hausrat-, Haftpflicht und Gebäudeversicherung.
Schimmel in der Küche
Schimmel in der Küche ist besonders gefährlich, da hier die Möglichkeit besteht, dass die Sporen mit Nahrungsmitteln in Kontakt und so noch schneller in den menschlichen Organismus kommen. Wie auch bei den anderen Räumen hängt es von den Ursachen des Schimmels ab, wer den Schaden zu zahlen hat. Liegen die Ursachen an mangelhafter Bausubstanz, Fehlern bei Sanierungsarbeiten oder einem nicht fachgerecht behobenen Wasserschaden, ist meist der Vermieter verantwortlich und damit seine Versicherung zuständig. Liegt die Ursache am Lüftungsverhalten des Mieters, ist natürlich dieser verantwortlich. Dabei ist es unerheblich, ob die Küche vom Vermieter gestellt wurde, oder ob der Mieter die Küche mit in das Haus gebracht hat.
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Ursachen der Schimmelbildung
Je besser Mieter und Vermieter informiert sind, umso sicherer lässt sich Schimmel vermeiden. Grundsätzliches Wissen hilft aber nicht immer, denn auch die Bauweise des Hauses spielt eine entscheidende Rolle. Sehr gut isolierte Häuser sind gefährdeter für Schimmel an den Wänden, wenn nicht ausreichend gelüftet wird. In alten Häusern drohen Risiken durch undichte Wände oder Fenster. Manche Faktoren bei der Schimmelbildung sind kaum bekannt; so bietet die Raufasertapete aufgrund ihrer Zusammensetzung gute Bedingungen für die Entstehung von Schimmel. Natürlich spielen auch weitere Faktoren eine Rolle. Dazu zählen:
- Lüftungsverhalten
- Menge der Pflanzen
- Aquarien
- Wäschetrocknen
- Anzahl der Bewohner
Und auch bauliche Schäden können zu Schimmelbildung führen, beispielsweise undichte Wasserleitungen, die über lange Zeiträume nicht bemerkt werden.
Schimmel im Haus vermeiden: richtig lüften
Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Gefahr von Schimmelbildung durch angemessenes Verhalten zu verhindern. Schaffen Sie Hygrometer an, um die Luftfeuchtigkeit zu messen. Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter ein solches Messgerät zum Einzug schenken, ihn allerdings nicht zwingen, mehr zu lüften, als allgemein empfohlen wird.
Bewährt hat sich das Stoßlüften. Bei einer Stoßlüftung öffnen Sie mehrere Fenster vollständig. Das Kippen des Fensters ist nicht ausreichend. In der kalten Jahreszeit genügen fünf bis zehn Minuten, im Sommer sollte die Dauer 25 Minuten betragen. Bad und Küche sollten besonders ausgiebig durchgelüftet werden, denn hier ist der Feuchtigkeitsanteil in der Luft besonders hoch. Ist das Trocknen der Wäsche in der Wohnung nicht zu vermeiden, muss öfter gelüftet werden. Es empfiehlt sich dann, im betreffenden Raum die Fenster gekippt zu halten und die Heizung zu drosseln.
Schimmel entfernen
Nicht jeder Schimmelpilz ist für den Menschen gefährlich. Ob ein Schimmelpilz gefährlich ist, kann nur der Experte beurteilen. Dennoch muss Schimmel immer beseitigt und die Ursache gefunden werden, andernfalls breitet er sich weiter aus und kann schwere Schäden im Mauerwerk verursachen. Kleine Schimmelstellen, wie sie im Badezimmer entstehen können, kann jeder selbst entfernen und anschließend das Lüften verbessern. Experten raten allerdings ab einer befallenen Fläche von mehr als einem Quadratmeter, eine Fachfirma mit der Beseitigung zu beauftragen. Informationen zu geeigneten Firmen erhalten Sie beispielsweise über die Gesundheitsämter. Der Malerbetrieb vor Ort ist mit großer Wahrscheinlichkeit nicht ausreichend qualifiziert.
Als Mieter sollten Sie außerdem den Vermieter informieren. Wenn Sie kleine Schimmelstellen selbst entfernen, verwenden Sie möglichst medizinischen Alkohol oder alternativ Wasserstoffperoxid. Beides erhalten Sie in der Apotheke. Bei Schimmelpilzbefall auf Keramik oder Metall können Sie Essig verwenden. Tragen Sie bei dieser Arbeit unbedingt Schutzkleidung, damit die Sporen nicht in die Augen oder die Atemwege gelangen.
Weitere Informationen zum Thema finden Sie beim Bundesumweltamt
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