Die Berechnung der Wohnfläche ist die Grundlage für den Mietpreis. Mieter und Vermieter sollten daher beide wissen, wie sich die Quadratmeterzahl berechnet, damit keine rechtlichen Auseinandersetzungen daraus entstehen. Die korrekte Angabe der Wohnfläche ist aber auch für die Versicherungen wichtig. Wer zu wenig Fläche angibt, riskiert im Schadensfall möglicherweise nicht ausreichend abgesichert zu sein.
Was ist die Wohnfläche?
Die erste Frage ist, welche Räume überhaupt zur Wohnfläche zählen und welche nicht. Was mit einberechnet werden kann, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Per Definition ist alles Wohnfläche, was zur anrechenbaren Grundfläche gezählt werden darf. Das bedeutet aber auch, dass die Wohnfläche nicht mit der Grundfläche übereinstimmen muss, denn es ist zwischen nicht anrechenbarer und anrechenbarer Grundfläche zu unterscheiden.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Wohnflächenberechnungen führen immer wieder zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Eben weil die Berechnung anspruchsvoll ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass der Mieter zu einem anderen Ergebnis kommt als der Vermieter. Auseinandersetzungen drohen vor allem beim Thema Dachschrägen. Die Grundregel lautet: die Fläche unter einer Dachschräge wird bis 100 cm Höhe gar nicht, ab einer Höhe von 100 cm bis 199 cm nur mit 50 % und ab 200 cm erst voll berechnet.
Das gilt auch für Treppen ab 4 Steigungen und den Stellflächen darunter. Jedoch gibt es verschiedene Verfahren um die Wohnfläche zu berechnen. Die Ergebnisse weichen teils stark voneinander ab, je nachdem welche Methode angewendet wurde.
Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Es gibt verschiedene Methoden für die Berechnung der Wohnfläche. DIN 277 dient der „Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“. Die Methode wird verwendet, um Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen zu ermitteln. Hier geht es also nicht nur um die Wohnfläche. Nach dieser Methode werden z. B. auch Balkone und Terrassen voll eingerechnet. Das Ergebnis ist, dass die Quadratmeterzahl über der Wohnfläche liegt. Darum ist die DIN 277 nur bedingt zur Wohnflächenberechnung geeignet.
Folglich ist nicht nur die Grundfläche der Wohnung oder des Hauses wichtig, sondern die Art und Weise der Berechnung. Mieter oder Hauseigentümer, die ihre Flächen vermessen und dann angeben, sollten immer vermerken, welche Berechnungsart sie verwendet haben. Für den Mieter ist die Berechnung nach DIN 277 in jedem Fall ein Nachteil. Eine Dachgeschosswohnung kann dadurch bis zu 20 % mehr Fläche haben als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung.
Mietverträge nach 2004 – II. Berechnungsverordnung oder Wohnflächenverordnung?
Dachgeschosse und Dachschrägen sorgen immer wieder für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, können aber auch bei der Quadratmeterangabe an den Versicherer für Unsicherheiten sorgen. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die rechtlichen Bedingungen für die Berechnung ändern können. Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, gilt die II. Berechnungsverordnung. Stammt der Vertrag aus der Zeit danach, gilt die Wohnflächenverordnung.
Was zählt zur Wohnfläche?
Voll anrechenbare Wohnflächen gemäß der Wohnflächenverordnung sind:
- Wohnzimmer
- Kinderzimmer
- Küche
- Schlafzimmer
- Esszimmer
- Flur
- Badezimmer
- Toilettenräume
- Nebenräume
- Abstellräume
Etwas komplizierter wird es mit Wintergärten, Terrassen, Schwimmbädern und Balkonen. Sie können vollständig oder anteilig Teil der Wohnfläche sein. Als Maßstab gilt, dass Räume berechnet werden, wenn sie zu allen Seiten geschlossen und beheizt sind. Bei Räumen, auf die das nicht zutrifft, erfolgt eine anteilige Berechnung.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung gerechnet werden dürfen:
- Keller
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Hausflur
- Heizungsräume
- Garagen
- Grundflächen mit einer Deckenhöhe unter einem Meter
Außerdem müssen sogenannte Abzugsflächen berücksichtigt werden. Dazu gehören Pfeiler oder Vorsprünge, wenn sie mehr als 0,1 Quadratmeter einnehmen. Das gilt auch für Nischen und Fenster mit einer Tiefe von mehr als 13 cm und einer lichten Raumhöhe von mindesten zwei Metern. Auch Treppen mit mehr als drei Stufen gelten nicht mehr als Wohnfläche. Dachböden werden immer wieder strittig diskutiert. Voll eingerechnet werden dürfen sie keinesfalls.
Lesen Sie auch
Sonderfälle und Regelungen
Mieter und Vermieter haben das Recht, die Grundfläche anders zu berechnen, als Verordnungen das vorgeben. Das kann z. B. bedeuten, dass eine Terrasse vollständig in die Wohnflächenberechnung einfließt. Auch die ortsübliche Vorgehensweise kann hier maßgeblich sein. Ein Beispiel dafür ist die hälftige Anrechnung der Balkonfläche.
Der Mieter einer Wohnung, der nicht mit der Berechnung des Vermieters einverstanden ist oder Fehler entdeckt, muss selbst aktiv werden. Allerdings setzt eine Verjährung ab Zeitpunkt der Kenntnis des Berechnungsfehlers ein. Das kann sogar dazu führen, dass der Mieter das Recht auf Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete hat, obwohl er den Mietvertrag bereits gekündigt hat. Auskunft im konkreten Fall erteilt auch der Mieterschutzbund.
Bei folgenden Grundflächen ist auf Besonderheiten zu achten:
- unter (Dach-)Schrägen und von Räumen mit unüblichen Raumhöhen,
- von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen, u. Ä. (Außenwohnbereiche),
- von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen,
- von übergroßen oder unüblich kleinen Räumen,
- von unüblich großen Abstellräumen,
- von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
- von Hobbyräumen,
- von sonstigen Zubehörräumen (außer Garagen) und
- von Räumen mit sonstigen unwirtschaftlichen Grundrissen.
Selbst messen vs. Gutachter
Das Hinzuziehen des Gutachters ist der sicherste Weg bei der Vermessung der Wohnfläche. Er arbeitet mit hochsensiblen technischen Hilfsmitteln und wendet die vor Gericht anerkannten Berechnungswege an. Allerdings ist das eine teure Vorgehensweise. Ist es bereits zu Rechtsstreitigkeiten gekommen und stehen dabei widersprüchliche Aussagen zur Wohnungsgröße im Raum, ist der Gutachter unvermeidlich.
Selbst zu messen ist ebenfalls möglich und sinnvoll, ganz besonders wenn es um den Versicherungsschutz zur Absicherung der Wohnungseinrichtung geht. Dafür lohnt es sich, ein Lasermessgerät anzuschaffen und die Wohnung aufzuzeichnen. Hier werden nicht nur alle Räume eingezeichnet, sondern auch die Deckenhöhen, Vorsprünge und Nischen. Millimeterpapier erleichtert die exakte Übertragung. Wohnraumrechner im Netz helfen außerdem bei der Eintragung und dem Errechnen der Wohnraumfläche.
Was tun bei fehlerhafter Wohnflächenberechnung?
Fehlerhafte Wohnflächenberechnungen sollten den jeweiligen Ansprechpartnern mitgeteilt werden. Das kann der Vermieter sein, aber auch der Versicherer. Zunächst ist es wichtig zu überprüfen, nach welcher Methode die Berechnung durchgeführt wurde. Beträgt die tatsächliche Abweichung mehr als 10 %, gilt sie als fehlerhaft und berechtigt den Mieter zur Mietminderung auf das tatsächliche Maß. Das bedeutet, dass eine 15-prozentige Abweichung zu einer Minderung um 15 % berechtigt, und zwar rückwirkend auf bis zu drei Kalenderjahre. Das Recht steht dem Mieter auch deshalb zu, weil der Vermieter den Mangel nicht beheben kann. Außerdem erhält der Mieter durch den Fehler ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Da die falsch bemessene Wohnungsgröße Einfluss auf die Nebenkosten haben kann, sollten betroffene Mieter auch hier Nachberechnungen vornehmen. Eine zu hoch berechnete Quadratmeterzahl berechtigt den Mieter außerdem, eine Mieterhöhung zu verweigern. Dabei ist dann der Umfang der Abweichung von der tatsächlichen Wohnungsgröße nicht maßgeblich. Diese Regelung gilt für Mietverträge.
Bei Kaufverträgen können die Gerichte in ihrem Ermessen anders entscheiden. Auf jeden Fall sollten Sie nachvollziehbar nachweisen können, wie Sie auf die neue Wohnfläche kommen bzw. woher Ihre Zweifel an der Richtigkeit der angegebenen Quadratmeterzahl kommen. Sollte es dann doch zum Streit kommen, ist eine Rechtschutzversicherung von großem Vorteil. Die übernimmt im Zweifel nämlich auch die Gutachterkosten für eine professionelle Vermessung.
Titelbild: © Aycatcher/stock.adobe.com
