Muss man beim Auszug streichen? Ob und in welchem Umfang eine Wohnung beim Auszug durch den Mieter renoviert werden muss, ist immer wieder Streitthema zwischen den Parteien. Aber was sind wirklich die Aufgaben des Mieters und was muss der Vermieter selbst übernehmen?
Was steht eigentlich im Mietvertrag?
Die meisten Mietverträge informieren umfassend über die Rechte und Pflichten des Mieters. Allerdings ist vielen Mietern nicht klar, was sich hinter den Begrifflichkeiten verbirgt, und auch so mancher Vermieter hat davon eine falsche Vorstellung. Zu den Streitpunkten gehören auch immer wieder die Schönheitsreparaturen, Instandhaltungsarbeiten und die Renovierung. Eines sollten Mieter und Vermieter bei diesen Punkten berücksichtigen: Für die Instandhaltung ist vor allem der Hauseigentümer verantwortlich. In bestimmten Fällen kann er den Mieter jedoch ebenfalls heranziehen, Reparaturen oder Erneuerungen vorzunehmen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Leider sind sich selbst die Gerichte nicht absolut einig, was Schönheitsreparaturen genau sind. Worauf man sich einigen kann, ist, dass es immer kleinere Arbeiten und etwas anderes als Reparaturen von verursachten Schäden oder Instandhaltungsarbeiten sind. Zu den Schönheitsreparaturen gehören vor allem dekorierende Arbeiten wie das Tapezieren und Streichen der Wände. Auch kleine Schäden in der Wohnung, wie die Beseitigung von Dübellöchern, oder Schäden im Putz oder Holz gehören dazu. Für Schönheitsreparaturen ist der Mieter zuständig. Das gilt nicht, wenn der Schaden schon vor dem Einzug bestanden hat. Wenn die Beseitigung der Mängel teurer als 100 Euro ist, wird sie von Gerichten häufig mehr nicht als Schönheitsreparatur anerkannt. Bei größeren Maßnahmen ist der Mieter nicht mehr zuständig. Hier muss der Eigentümer die Kosten tragen.
Was sind Instandhaltungsarbeiten?
Instandhaltungsarbeiten dürfen dem Mieter nicht aufgetragen werden. Dazu gehören:
- Arbeiten am Parkett (Abschleifen und Versiegeln)
- Austausch von Bodenbelägen
- Arbeiten im Hausflur bei Mietwohnungen
- Reparaturen an der Bausubstanz (Mauerwerk)
Reparaturen in den genannten Bereichen können allerdings zur Aufgabe des Mieters werden, wenn er hier durch nicht bestimmungsgemäßen Gebrauch Schäden verursacht hat. Wer also ständig im Hausflur raucht, sodass dort die Tapete vergilbt, oder Schäden am Mauerwerk bei einem nicht vereinbarten Durchbruch verursacht, muss für den Schaden aufkommen. Besonders häufig kommt es zu Auseinandersetzungen durch Schäden auf hochwertigen Böden wie Parkett. Zwar muss der Mieter das Parkett nicht schleifen, schädigt er aber den Boden durch ungeeignete Reinigungsmittel oder indem er Löcher hineinbohrt, muss er den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Je nachdem, wie der Fall konkret gelagert ist, könnte hier die Haftpflichtversicherung des Mieters zuständig sein.
Wenn Ihnen als Mieter bereits während der Zeit, in der Sie in der Wohnung wohnen, Mängel auffallen, sollten Sie sich über die Möglichkeit einer Mietminderung informieren! Wie sollten Sie in so einem Fall genau vorgehen?
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Wann müssen Mieter renovieren?
Auch zum Zeitpunkt der Renovierung gibt es keine absoluten Zahlen, denn nicht jede Wohnung wird gleichermaßen intensiv genutzt. Ein Nichtraucher, der viel reist, wird eine 100 qm Wohnung erheblich weniger belasten, als ein Vierpersonenhaushalt mit zwei Kindern und Haustieren. Wer nie oder nur selten kocht, muss die Küche auch deutlich seltener renovieren als das von begeisterten Hobbyköchen zu erwarten ist. Der Auftrag zur Renovierung passt sich dem an.
Der Gesetzgeber erklärt, dass eine Wohnung den Eindruck erwecken soll, dass die letzte Renovierung nicht allzu lange zurückliegt. Leichtere Spuren von Abnutzung sind zulässig. Die Einschätzung ändert sich aber, wenn der Mieter die Wohnräume bereits in einem abgewohnten Zustand übernommen hat. Als Richtlinie gelten folgende Abstände:
- Streichen der Küche und Badezimmer alle drei Jahre
- Streichen der Wohnräume alle fünf Jahre
- Streichen der Schlafräume alle fünf Jahre
- Streichen der Nebenräume alle sieben Jahre
Der Vermieter kann aber nicht darauf beharren. Ein Mieter darf auch nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, wenn die Wohnung in einwandfreiem Zustand ist. Steht ein solcher Passus im Mietvertrag, ist er unwirksam. Der Mieter muss die Renovierung nicht vornehmen.
Gibt es eine Renovierungspflicht bei Auszug?
Zum Auszug sollten Vermieter und Mieter ein Übergabeprotokoll erstellen. Dazu besichtigen sie die leere Wohnung gemeinsam. Der Vermieter prüft, ob Schäden vorliegen, für die der Mieter verantwortlich gemacht werden kann. Verzichtet der Vermieter auf dieses Recht, hat er sechs Monate Zeit, die Durchführung der Reparaturen nachzufordern. Auch deshalb sollten Mieter auf einem Übergabeprotokoll bestehen. Ein solches Protokoll empfiehlt sich unbedingt auch beim Einzug in die neue Wohnung, denn dann werden bestehende Schäden eingetragen. Der Mieter muss diese Schäden nicht beseitigen und kann beim Auszug anhand des Protokolls nachweisen, dass er sie nicht verursacht hat. Sollen die Schäden beseitigt werden, ist der Vermieter in der Pflicht. Eine grundsätzliche Renovierungspflicht zum Auszug gibt es nicht. Hat der Mieter die Wohnung frisch gestrichen, weil es im Mietvertrag so vereinbart war, und erfährt er erst später, dass er das nicht hätte tun müssen, kann er die Kosten vom Vermieter zurückverlangen.
Welche Arbeiten muss der Mieter übernehmen?
Typische Auseinandersetzungen über Renovierungen zum Auszug betreffen das Streichen der Wände. Hat der Mieter in der Wohnung Wände, Decken, Fenster oder Türen in einer auffälligen Farbe gestrichen, darf der Vermieter beim Auszug verlangen, dass die Wohnung in neutraler Farbe neu gestrichen wird. Dabei ist unerheblich, ob die auffällige Farbe besonders hochwertig ist. Das Gleiche gilt auch für ungewöhnliche Tapeten.
Den Farbton darf der Vermieter aber nicht vorgeben. Der Gesetzgeber spricht hier von der Farbwahlklausel, die lediglich eine neutrale Farbe vorgibt. Ein typischer Hinweis in Mietverträgen ist zudem, dass der Mieter die Wohnung „besenrein“ zu übergeben hat. Die Wohnung muss grob gereinigt werden. Eine exzessive Reinigung ist nicht erforderlich. Wer die Arbeiten vor dem Auszug vornimmt, entscheidet der Mieter.
Wer trägt die Renovierungskosten?
Die Renovierungskosten trägt der, der zuständig ist. Das bedeutet, dass für Schönheitsreparaturen und die Beseitigung verursachter Schäden der Mieter die Kosten übernehmen muss. Große Schönheitsreparaturen fallen bei abgewohnten Wohnungen an. Für die ist der Mieter nicht verantwortlich. Alle weiteren Arbeiten fallen in die Verantwortung des Vermieters.
Tipps für den Auszug
Es empfiehlt sich, den Mietvertrag im Vorfeld genau zu lesen und offene Fragen gleich mit dem Vermieter zu klären. Ganz besonders bei Schönheitsreparaturen bestehen oft Unklarheiten. Der Vermieter kann Vereinbarungen aus dem Vertrag nicht durchsetzen, wenn der Gesetzgeber etwas anderes vorsieht. Um von Anfang an Ärger zu vermeiden, empfehlen sich folgende Tipps:
- Keine Löcher in Fliesen bohren
- Keine Löcher in Fensterrahmen oder Boden bohren
- Neutrale Farben wählen, ggf. vor dem Auszug unaufgefordert neutral streichen
- Übergabeprotokolle beim Einzug und Auszug anfertigen
- Kleine Schäden sofort reparieren
- Den Vermieter informieren, wenn größere Schäden entstanden sind
Provisorien bei selbst durchgeführten Reparaturen führen beim Auszug mit großer Wahrscheinlichkeit zum Streit mit dem Vermieter. Wer keine guten handwerklichen Fähigkeiten hat, sollte einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Aufgaben betrauen. Bei Unsicherheiten zu Mietverträgen und auch im Rechtsstreit helfen Rechtsschutzversicherungen und der Mieterschutzbund.
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