Insgesamt leben in 57,9 Prozent aller deutschen Haushalte Mieter. Sobald diese ihre Wohnung wiederum vermieten wollen, kommt ein Untermieter ins Spiel. Doch worauf gilt es bei der Untervermietung zu achten?
Gründe für eine Untervermietung
Ein Studium im Ausland, eine Stelle in einer anderen Stadt oder eine Fortbildung – es gibt so einige Gründe, die dafür sprechen, einen Untermieter zu suchen oder selbst einer zu werden. Ein Untermietverhältnis kann dabei helfen, Kosten für eine Wohnung zu teilen.
Recht zur Untervermietung
Normalerweise gilt, dass ein Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis bitten muss, bevor ersterer einen Untermieter bekommt. Hierfür gibt es jedoch eine Ausnahme: Und zwar, wenn die Erlaubnis dafür bereits im Mietvertrag geregelt ist. Es besteht dem Vermieter gegenüber außerdem ein Anspruch des Mieters, einen Untermieter einzusetzen, sobald ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. Dieses sieht nach §553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs diverse Voraussetzungen vor, die dafür gegeben sein müssen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Wegen eines Todesfalls oder einer Scheidung hat sich die Zahl der Mieter verringert.
- Ziel ist die Gründung einer Wohngemeinschaft.
- Ein Familienmitglied ist in Wohnungsnot und braucht Unterkunft.
- Der Hauptmieter muss aus finanziellen Gründen untervermieten.
- Aufgrund des Studiums oder der Arbeit muss der Mieter vorübergehend verreisen (ein Urlaub reicht hier nicht aus).
- Der Hauptmieter nimmt seinen Lebensgefährten mit auf.
Wichtig: Berechtigtes Interesse gilt nur bei Wohnraummietverhältnissen. Gewerblich angemietete Räume sind von § 553 BGB ausgeschlossen.
Wann kann der Vermieter einer Untervermietung widersprechen?
Der Vermieter kann einer Untervermietung widersprechen, sobald kein berechtigtes Interesse vorliegt. Auch abseits davon gibt es einige Ausnahmen, in der er einer Untervermietung nicht zustimmen muss. Zum Beispiel, wenn der Hauptmieter vorhat, die gesamte Wohnung an einen Untermieter zu vermieten. Als Hauptmieter darf man generell nur einen Teil der Wohnung zur Untermiete anbieten, jedoch nicht den kompletten Wohnraum. Außerdem darf die Untervermietung für die verschiedenen Parteien im Mietverhältnis nicht unzumutbar sein.
Die folgenden Voraussetzungen können das Recht auf Untermiete zunichtemachen, auch wenn sonst berechtigtes Interesse vorliegt:
- Der Untermieter ist einer polizeilichen Meldepflicht nicht nachgekommen.
- Es ist zu befürchten, dass der Untermieter den häuslichen Frieden beeinträchtigt.
- Nach dem Einzug des Untermieters würde eine Überbelegung der Wohnung vorliegen.
Nachdem ein berechtigtes Interesse vorliegt und keine Unzumutbarkeit festzustellen ist, gibt es allerdings noch eine letzte Hürde: Den Untermietzuschlag. Bei erlaubter Untervermietung darf der Vermieter die Miete erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Hierfür braucht er allerdings die Zustimmung des Mieters. Erhält er diese nicht, kommt die Mieterhöhung nicht durch, jedoch darf der Mieter dann auch keinen Untermieter aufnehmen.
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Teilweise Untervermietung
Von einer teilweisen Untervermietung ist dann die Rede, wenn der Hauptmieter noch in derselben Wohnung wohnt, die er auch untervermietet. Es besteht auch dann noch ein Anspruch auf teilweise Untervermietung, wenn der Hauptmieter aus beruflichen oder sonstigen wichtigen Gründen vorübergehend die Wohnung verlassen muss.
Höhe der Untermiete
Der Einzug eines Untermieters kann die Mietkosten sowohl für ihn als auch für den Hauptmieter in die Höhe treiben. Zu diesem Mittel darf ein Vermieter allerdings nur greifen, wenn die Zahl der Mieter im Vergleich zu vorher steigt. Denn in dem Fall kann er davon ausgehen, dass die Nebenkosten ansteigen werden und die Wohnung stärker abgenutzt wird. Das ist allerdings nur dann rechtens, wenn die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden, denn in dem Fall können zusätzliche Kosten zulasten des Vermieters gehen.
Untermietvertrag
Bei einer Untervermietung sollten die Mietparteien einen zusätzlichen Mietvertrag abschließen. Mündliche Absprachen reichen in der Regel nicht aus. Hierbei gilt zu beachten, dass ein Untermietvertrag im Grunde ein regulärer Mietvertrag ist. Dementsprechend gehören dieselben Angaben dort hinein. Mittels Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter dazu, seinem Untermieter einen Teil seiner Wohnung zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Der Untermietvertrag sollte diese Punkte aufführen:
- Namen von Untermieter, Mieter und Vermieter
- Genaue Bezeichnung der Wohnung mitsamt Anschrift und Stockwerk
- Mietkosten, Nebenkosten und Kaution
- Bezugnahme auf den Vertrag des Hauptmieters
- Beginn und Ende des Untermietverhältnisses
- Unterschriften der Vertragsparteien
Unter dem folgenden Link finden Sie die Vorlage eines Untermietvertrags zum Download von Mietrecht.com.
Mietkündigung
Mieter müssen darauf achten, sich beim Untermietvorgang stets korrekt zu verhalten und den Vermieter ausreichend über das Untermietverhältnis in Kenntnis zu setzen. Denn sollten sie einen Untermieter einsetzen, ohne dass der Vermieter es weiß, kann dieser eine Mahnung oder sogar die Kündigung aussprechen. Der Bundesgerichtshof urteilte im Jahr 2011 dazu wie folgt: „Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.“ (VIII ZR 74/10)
Was tun bei Streit mit dem Vermieter?
Neben Unstimmigkeiten bei einer Untervermietung, gibt es viele Gründe für einen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Seien es Reparaturen, Schönheitsverbesserungen an der Wohnung, Mieterhöhungen, die Mietkaution oder Kündigungsfristen. In einem solchen Fall kann es vorkommen, dass die beiden Mietparteien vor Gericht landen und sich dort einigen müssen. Die Rechtsschutzversicherung springt ein und übernimmt Anwalts- und Prozesskosten. Speziell für Vermieter und Mieter gibt es auch den Zusatzbaustein Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz, der dann Schutz bietet, wenn es um die Wahrung rechtlicher Interessen geht.
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